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J-REIT(Jリート)とは?

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J-REIT(Jリート)とは?

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投資には、REIT(リート)という手法もあります

リートとは不動産の投資信託のことをいい、Real Estate Investment Trust、略してREIT(リート)と呼ばれます。(reetやreatではない)

株やFX、ETFなどとの違いは、リートは簡略化した不動産投資だということです。

[参照→ETFとは?]

リートとはアメリカで生まれた投資商品で、不動産投資を株式投資のようにシンプルに売買できるのが特徴であり、人気の秘密です。

そのリートはそれぞれ株のように上場し、銘柄ごとに時価総額や配当などが違ってきます。そして日本ではJ-REIT(Jリート)として2001年に2銘柄でスタートしました。(一般的にリートと略されることが多い。)

現在のJ-REIT(Jリート)の時価総額は、アメリカ、オーストラリア、フランスに次ぐ規模となっており、年々成長しているのが分かります。ちなみにシンガポールや香港などの、金融先進国でも盛んに取引が行われています。

リートの仕組みを簡単に説明すると、多くの投資家から資金を集め、オフィスビル、住宅、商業施設、物流施設、ホテル、シニア住宅、インフラ施設等のさまざまな不動産を購入、賃貸収益や売却益などを投資家に分配する投資商品のことです。

個人では手続きの複雑さや管理のわずらわしさから、なかなか手が出せない不動産投資を、株式投資のように金融商品としてパッケージ化し、身近な存在にしたのがリートとなります。

よって株式の銘柄と同様にそれぞれが証券取引所に上場され、4桁の証券コードが割り当てられ、証券会社を通じて個人投資家でも売買することができます。

リートは基本的に20万円から100万円などの資金から投資が可能で、これまで個人では手が届かなかった、不動産への投資が、比較的小額な金額で投資できるようになっているのが特徴です。

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リートは、不動産を保有し、賃貸収益を投資家に配当するためだけに存在する金融商品で、収益の大半を投資家に分配金として配当するため、法人税が課税されず、高い利回りが期待できる投資商品となっています。

賃貸収入という定期的に継続して得られる収入を対象にしているので、通常の株式と比べると、比較的利益が安定していると安全資産と言えるでしょう。

また株式の場合は株価の値動きが景気に大きく左右され、日によって激しく動く場合があります。ちょっとしたニュースが一つ流れるだけで、株価が高騰または暴落することがある世界です。

しかしリートの場合は、得られる利益が賃貸料金からなので、急激な増減はなく、値動きが小さくゆるやかで初心者の方にも向いていると言えそうです。

不動産投信(リート)は、高利回りな分配金(インカムゲイン)はもちろんのこと、値動きが小さいとはいえ、株式と同じく市場で取引されていますので、購入時期によっては株価の上昇による値上がり益(キャピタルゲイン)を得るチャンスもあります。

こう言うと、良いところばかりでとても魅力的に思える投資手法ですが、投資対象が不動産であるが故に、建物自体がだんだん古くなってくるなどのリスクも当然ながら存在します(リスクのない投資などありませんよね)。

投資する際は、リートのリスクについて充分に理解することが大切です。

次の章ではリスクについて見ていきましょう。

(参照→株とFXとの違いって何なの?

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REITがもっているリスクとは?

◯賃料リスク
不動産の需要供給バランス・所得の増減・人口の増減などが原因で賃料の値下げを余儀なくされる状況です。賃料収入が減ってしまうので当然株価も下がります。

◯委託リスク
運用をプロに任せているとはいえ、その手腕はピンからキリまであります。マネジャーの力量はすぐに現れるものではなく、長期的に表面化してきます。REITの本場アメリカでは、マネジャーでREITを選ぶことが常識のようです。

◯金利リスク
金利が上昇することで借入負担が大きくなり利益が減ってしまいます。また、国債や預金の金利が高くなることで、相対的にREITの価値が下がってしまいます。具体的な例としては、4%のREITと4%の定期預金があったら、リスクの少ない定期預金にREITの資金が移動してしまいます。その結果、REITの株価は下がります。

◯法制リスク
不動産に関する制度が変わることで発生するリスクです。プラスになることも、マイナスになることもあるので不動産関連のニュースには注目する必要があります。

◯災害リスク
大地震や火災などの損害によって生じるリスクです。災害発生の地域なのかなどを考慮したうえで投資する必要があります。

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REITの始め方は?

リートは基本的に20万円~100万円ほどから購入することが出来ます。

実物不動産への投資では、例えばオフィスビル1物件購入するだけでも数億円以上の資金が必要ですし、ワンルームマンションですら数千万円以上の投資資金が必要になります。

運良く個人で不動産物件を所有できたとしても、運営やメンテナンスなどにかかるコストを考えたり、リスクの分散をするためには複数の不動産を所有する必要があるので、より多額の資金を費やすこととなるでしょう。

しかしリートなら、最低20万円程度から不動産投資を始められるのは先述している通りで、分散投資のハードルも高くありません。

リートは各証券取引所で取引されていますので、全国の証券会社を通してネット上で手軽に購入できます(リート商品を取り扱っていないネット証券会社もあるので注意が必要ですが、メジャーなネット証券会社であれば大丈夫でしょう)。

リートは普通株(個別株)などと同様に売買することが可能で、株を取引するように面倒な手続きはありません。

また新聞の株価欄でも独立した「業種」として価格が掲載されています。

あまりにも頻繁に売買を繰り返すと、無駄な手数料や税金を発生させてしまうので、大幅な価格変動や問題が発生しない限り、リートでは長期保有が基本になるでしょう。

また、リートで得た配当金で「利回りの高い他のREIT」や「株式」を購入していくと、効果的に資産を増やしていくことができます。

(参照→ 魔法の言葉”複利”について考えてみよう

リートを買うということは、運営者付きの投資用不動産を買ったのと同じと考えてください。あなたは不動産価格の変動で簡単に所有する不動産を手放してしまいますか?そんなことはないはずです。

一度リートを購入したのなら、少々の値下がりは目をつぶりましょう。利回り4%のリートに1000万円を投資すれば、その後にリート株がどれだけ値下がりしようとも、年40万円の配当を受け続けることができる計算になります。

つまり、複数のリートを持つことが出来れば、配当金だけで生活することも夢ではないということ。1つのリートから、複数のリートへ。しっかり手札という資産を揃えていきましょう。

【次のページ→株の取引の流れ

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公開日:
最終更新日:2015/10/25